Hebben jullie samen een koopwoning, dan zullen jullie moeten bekijken wie van jullie in de woning kan en wil blijven wonen of dat jullie de woning te koop zetten. Om hier een goed besluit in te nemen is het slim om een afspraak te maken met de hypotheekverstrekker. Deze kan voor jullie bekijken of één van jullie de hypotheek op naam kan krijgen. Is er sprake van overwaarde, dan moet je er ook rekening mee houden dat de hypotheek waarschijnlijk nog verhoogd moet worden om je ex-partner te kunnen uitkopen. Kunnen jullie de woning allebei overnemen en komen jullie er niet uit wie er nou in de woning mag blijven? Dan zal een rechter hier een besluit in nemen. Kunnen jullie de hypotheek allebei niet rond krijgen, dan kun je ervoor kiezen om de huidige hypotheek zo te houden. Het nadeel hiervan is dat jullie nog met elkaar verbonden zijn door die hypotheek. Een andere optie is verkoop.
Wil de één wel verkopen en de ander niet en kan de ander de hypotheek ook niet overnemen? In dat geval kan de rechter vervangende toestemming geven voor de verkoop van de woning.
Ook is het belangrijk om goed te laten kijken naar de verzekeringen of rekeningen die bij de hypotheek horen. Heb je een bankspaarrekening of verzekering waarmee je de hypotheek in de toekomst kan aflossen? Dan staat deze vaak op naam van beide partners. Dit moet bij een scheiding dus ook aangepast worden. De opgebouwde waarde moet tussen de partners verdeeld worden. Waarschijnlijk heb je ook een overlijdensrisicoverzekering. Deze keert uit wanneer je partner komt te overlijden. De vraag is of deze verzekering nog op dezelfde manier wilt voorzetten. Denk ook aan het aanpassen van de zorgverzekering en inboedelverzekering .
Scheiden en de huurwoning
Hebben jullie een huurwoning en staan jullie bij de woningbouwvereniging allebei op papier als huurder of medehuurder? Dan hebben jullie allebei evenveel recht om in de woning te blijven. Lukt het jullie niet om hier samen uit te komen? Neem dan een advocaat in de arm. Deze kan ervoor zorgen dat je toestemming van de rechter krijgt om in de woning te blijven wonen.
Als één van jullie na de scheiding in de huurwoning blijft wonen, terwijl de ander de huur betaalt, heeft dit gevolgen voor de belasting. Als je namelijk de huur voor je ex-partner betaalt, wordt dit gezien als een vorm van alimentatie. Degene die de huur betaalt, mag dit opgeven als aftrekpost. Voor degene die de huur ontvangt, moet dit bedrag gezien worden als inkomen.
Woning en alimentatie
Wil één van de twee in de woning blijven wonen, maar is het voor diegene lastig om de woonlasten te betalen? Dan kunnen jullie afspreken dat de andere partner deze kosten blijft betalen. Deze financiële bijdrage kun je dan zien als partneralimentatie. Doordat het ook door de Belastingdienst gezien wordt als partneralimentatie kun je deze bijdrage aftrekken van de belasting. Dit mag twee jaar lang. Je ex-partner moet dan wel zijn of haar deel van het eigenwoningforfait aangeven bij de Belastingdienst en jij zult de woning als hoofdverblijf moeten blijven gebruiken.
Eigenwoningreserve
Als jullie door de scheiding genoodzaakt zijn de gezamenlijke woning te verkopen, kan er sprake zijn van een overwaarde uit de woning. Deze overwaarde moeten jullie verdelen. Bij de Belastingdienst valt overwaarde onder de ‘eigenwoningreserve’. Een eigenwoningreserve kan bij aankoop van een nieuwe woning de mogelijkheden voor renteaftrek beperken.
Met die beperking krijg je te maken, als je binnen vijf jaar opnieuw een eigen woning koopt. Je moet het volledige bedrag aan eigenwoningreserve (jouw deel van de overwaarde) investeren in de nieuwe woning, om over dit bedrag hypotheekrente te mogen aftrekken. De eigenwoningreserve vervalt na die vijf jaar. Koop je een woning onder het bedrag van de eigenwoningreserve, dan kom je altijd in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.
Let op: Naast een overwaarde wordt ook een uitkoopsom door de Belastingdienst gezien als eigenwoningreserve. Dit bedrag telt ook vijf jaar mee voor de bijleenregeling.
Notaris :
Bij een scheiding is de eigen woning een belangrijk stuk vermogen. Om alles goed te verdelen, is het belangrijk dat een notaris een akte van verdeling opmaakt en deze ook laat inschrijven bij het kadaster. Op die manier hoeft er geen overdrachtsbelasting betaald te worden als één van de exen de woning op naam krijgt. In deze akte van verdeling wordt vastgelegd dat degene die het huis op naam krijgt voortaan ook aansprakelijk is voor het betalen van de hypotheek. Het is wel belangrijk dat de hypotheekverstrekker hier ook mee akkoord gaat. Hebben jullie een notaris nodig die hierbij kan helpen, dan brengen wij jullie graag in contact met een betaalbare notaris die jullie kan helpen.
Heb je vragen over uit elkaar gaan en jullie koop- of huurhuis? Wij helpen je hier graag bij. Laat gerust even je nummer bij ons achter, dan bellen wij jou vrijblijvend even terug en geven je advies waar je weer mee verder kan.
English Version
Divorce and the owner-occupied home
If you have a house for sale together, you will have to see which of you can and want to live in the house or whether you are putting the house up for sale. To make a good decision here, it is smart to make an appointment with the mortgage lender. This can see for you whether one of you can get the mortgage by name. If there is equity, you must also take into account that the mortgage will probably have to be increased in order to buy out your ex-partner. Can you both take over the house and are you unable to decide who is allowed to stay in the house? Then a judge will decide on this. If you both cannot get the mortgage completed, you can choose to keep the current mortgage as it is. The disadvantage of this is that you are still connected by that mortgage. Another option is sales.
One wants to sell and the other does not and can the other not take over the mortgage? In that case, the judge can give alternative permission for the sale of the house. It is also important to have a good look at the insurance or accounts that come with the mortgage. Do you have a bank savings account or insurance with which you can pay off the mortgage in the future? Then it is often in the name of both partners. This must therefore also be adjusted in the event of a divorce. The accrued value must be shared between the partners. You probably also have term life insurance. This will pay out when your partner dies. The question is whether this insurance will continue in the same way. Also consider adjusting the health insurance and contents insurance.
Divorce and the rented house Do you have a rented house and are you both on paper as a tenant or co-tenant at the housing association? Then you both have the same right to stay in the house. Can’t you figure this out together? Then hire a lawyer. This can ensure that you receive permission from the judge to continue to live in the house.
If one of you continues to live in the rental property after the divorce, while the other pays the rent, this will have tax consequences. If you pay the rent for your ex-partner, this is seen as a form of maintenance. The person paying the rent may declare this as a deductible item. For the person receiving the rent, this amount must be regarded as income. Housing and maintenance Do one of the two want to stay in the house, but is it difficult for those to pay the housing costs? Then you can agree that the other partner will continue to pay these costs. You can then see this financial contribution as partner maintenance. Because it is also seen by the tax authorities as spousal maintenance, you can deduct this contribution from the tax. This is allowed for two years. Your ex-partner will then have to declare his or her part of the notional rental value to the Tax and Customs Administration and you will have to continue to use the house as your main residence.
Own home reserve
If you are forced by the divorce to sell the joint home, there may be a capital gain from the home. You must divide this surplus value. At the Tax and Customs Administration, equity is included in the ‘home ownership reserve’. An owner-occupied home reserve can limit the possibilities for interest deduction when purchasing a new home.
You will face this limitation if you buy your own home again within five years. You must invest the full amount of the owner-occupied home reserve (your part of the equity) in the new home in order to deduct mortgage interest on this amount. The home ownership reserve lapses after those five years. If you buy a home under the amount of the home ownership reserve, you are always eligible for mortgage interest deduction.
Note: In addition to a capital gain, a buy-out sum is also regarded by the tax authorities as an owner-occupied home reserve. This amount also counts for five years for the additional loan scheme.
Notary:
In the event of a divorce, the owner-occupied home is an important asset. In order to distribute everything properly, it is important that a notary draws up a deed of division and has it registered with the Land Registry. That way, no transfer tax has to be paid if one of the exes gets the house registered. This deed of division states that the person who receives the house in name is now also liable for paying the mortgage. It is important that the mortgage lender also agrees to this. Do you need a notary who can help with this, then we would like to put you in touch with an affordable notary who can help you.
Do you have questions about breaking up and your owner-occupied or rental home? We are happy to help you with this. Feel free to leave your number with us, and we will call you back without obligation and give you advice on how to continue.